Programma KfW per la casa di proprietà: la mia richiesta da 240.000 €

Tempo di lettura: 9 minuti

Nel marzo 2024 ero seduta con il mio compagno al tavolo della cucina del nostro appartamento in affitto a Colonia, nel quartiere di Ehrenfeld, a calcolare se avremmo mai potuto permetterci una casa di proprietà. Con due figli di 6 e 9 anni, gli affitti aumentavano ogni anno e io volevo finalmente costruire un patrimonio invece di pagare ogni mese 1.420 € al proprietario. Poi mi sono imbattuta nel programma KfW per la casa di proprietà destinato alle famiglie con figli, attivo in Germania da settembre 2023. Quando ho capito che con due figli avremmo potuto ottenere fino a 240.000 € di credito agevolato, quella sera stessa ho compilato la prima richiesta.

Il programma KfW per la casa di proprietà è l'alternativa concreta al Baukindergeld (il sussidio tedesco per i figli, ormai scaduto). Invece di contributi a fondo perduto ci sono crediti agevolati che, con un tasso effettivo attuale dello 0,7 per cento, sono ben al di sotto del livello di mercato. In questo articolo ti mostro come ho presentato la richiesta, quali documenti mi sono serviti e quali insidie puoi evitare.

Cos'è in concreto il programma KfW per la casa di proprietà?

Il programma 300 del gruppo bancario statale tedesco KfW si rivolge in modo specifico alle famiglie con almeno un figlio minore di 18 anni in casa. Il governo federale tedesco lo ha avviato a settembre 2023 per sostenere le famiglie nell'acquisto o nella costruzione di abitazioni ecologiche. A differenza del Baukindergeld non si tratta di un contributo diretto, ma di un credito a tasso agevolato con un contributo di ammortamento.

Le condizioni sono definite con chiarezza. Per ogni figlio ricevi 100.000 € di credito, al massimo 270.000 € con tre o più figli. Con due figli avrei quindi avuto diritto a 200.000 €, ma combinando il programma con lo standard Effizienzhaus 40 (casa ad alta efficienza energetica) sono arrivata a 240.000 €. Il limite di reddito è di 90.000 € di reddito imponibile annuo della famiglia, più 10.000 € per ogni figlio dal terzo in poi. Con due figli il nostro limite era quindi esattamente di 90.000 €.

Il programma finanzia esclusivamente nuove costruzioni a risparmio energetico o immobili esistenti appena ristrutturati che rispettino lo standard Effizienzhaus 40. Secondo la banca dati KfW, entro la fine del 2024 erano già state approvate oltre 12.300 richieste, il che dimostra che il programma ha successo.

I miei passaggi concreti per la richiesta

Per prima cosa ho cercato l'immobile. Ad aprile 2024 abbiamo trovato una casa a schiera a Bergisch Gladbach, nel quartiere di Refrath, costruita nel 2024 e certificata come Effizienzhaus 40. Prezzo d'acquisto: 485.000 €. Il consulente energetico aveva già tutta la documentazione del costruttore, il che mi ha fatto risparmiare settimane.

Il primo passaggio è stato ottenere la conferma della richiesta presso la KfW prima di firmare il contratto di acquisto. È fondamentale, perché i finanziamenti retroattivi non vengono concessi. Ho effettuato l'accesso al portale contributi della KfW, compilato il modulo online e caricato i certificati di nascita dei miei figli. Entro 11 giorni ho ricevuto la conferma via e-mail.

Il secondo passaggio è stato andare dalla banca di riferimento. A maggio 2024 ho fissato un appuntamento presso la mia Sparkasse Köln-Bonn e ho portato con me questi documenti: la conferma della KfW, la prova del reddito degli ultimi tre mesi, la prova del capitale proprio di 95.000 €, l'attestato di prestazione energetica dell'immobile e il contratto preliminare di acquisto. Il consulente ha verificato la solvibilità e abbiamo abbinato il programma KfW a un classico mutuo a rata costante di 190.000 € con un tasso del 3,45 per cento.

Il terzo passaggio è stato la presentazione formale della richiesta. La mia banca ha inoltrato tutti i documenti alla KfW in formato digitale. Io non ho dovuto caricare più nulla direttamente alla KfW: ha fatto tutto la banca. Dopo 19 giorni è arrivata l'approvazione per 240.000 € di credito KfW con un tasso annuo effettivo dello 0,7 per cento e 10 anni di tasso fisso.

Quali agevolazioni statali ci sono davvero per l'acquisto della casa?

Oltre al programma KfW per la casa di proprietà in Germania esistono altri sostegni statali. In parallelo ho verificato se potessimo richiedere il Wohngeld (il sussidio tedesco per l'alloggio), ma con la casa di proprietà il diritto decade dal momento del trasloco. Tuttavia, prima dell'acquisto vale la pena calcolare tutte le opzioni.

Il Ministero federale tedesco per l'abitazione, lo sviluppo urbano e l'edilizia offre inoltre programmi di incentivi per le riqualificazioni energetiche. Se acquisti un immobile esistente e lo ristrutturi, oltre al programma KfW puoi usare l'incentivo BEG per i singoli interventi. Qui è possibile ottenere fino al 20 per cento di contributo sui costi di ristrutturazione, ad esempio per nuovi infissi o per l'isolamento.

Importante anche l'imposta di acquisto dell'immobile (Grunderwerbsteuer). In Nordreno-Vestfalia pago il 6,5 per cento, cioè 31.525 € su un prezzo d'acquisto di 485.000 €. Alcuni Länder concedono alle famiglie con figli franchigie o riduzioni, in Nordreno-Vestfalia purtroppo no. Ho pagato questo importo con il capitale proprio e non l'ho finanziato, per mantenere basso il carico del debito.

Requisiti e tassi nel dettaglio

I requisiti centrali del programma KfW per la casa di proprietà sono definiti con precisione. Primo: devi avere in famiglia almeno un figlio minore di 18 anni che dia diritto agli assegni familiari. Contano anche i figli in affido, i nipoti solo se hai la responsabilità genitoriale. Secondo: il reddito imponibile della famiglia non deve superare i 90.000 €, più 10.000 € per ogni figlio dal terzo in poi.

Terzo: l'immobile deve essere usato come residenza principale. Seconde case o investimenti immobiliari non vengono finanziati. Quarto: deve rispettare lo standard Effizienzhaus 40, dimostrato da un consulente energetico certificato. Questa certificazione costa tra 1.200 € e 2.000 €, a seconda della regione.

Attualmente i tassi sono dello 0,7 per cento annuo effettivo con 10 anni di tasso fisso. Per confronto: a maggio 2024 un mutuo edilizio di mercato in Germania era in media al 3,6 per cento secondo le statistiche della Bundesbank. In 10 anni risparmio così circa 69.600 € di interessi.

Il contributo di ammortamento va dal 5 al 15 per cento, a seconda dello standard di efficienza. Per la nostra Effizienzhaus 40 abbiamo ottenuto il 10 per cento, cioè 24.000 €, che vengono condonati a rimborso completato. In concreto significa: rimborso solo 216.000 € invece di 240.000 €.

Finanziare la casa di proprietà con l'aiuto dello Stato come famiglia

A maggio 2024 il nostro finanziamento complessivo era questo: 95.000 € di capitale proprio, 240.000 € di credito KfW, 190.000 € di mutuo bancario. In totale 525.000 €, per coprire prezzo d'acquisto, spese accessorie e notaio. L'onere mensile complessivo è di 1.980 €, di cui 720 € per il credito KfW e 1.260 € per il mutuo bancario.

Quello che molti non sanno: la KfW concede fino a 5 anni iniziali senza rimborso del capitale. Io ne ho scelti 2, per avere un margine dopo il trasloco. In questo periodo pago solo gli interessi, cioè 140 € al mese per la quota KfW. Questo mi dà respiro per costruire nel frattempo delle riserve per la manutenzione.

Un altro vantaggio è la possibilità di rimborsi anticipati. Ogni anno posso restituire gratuitamente fino al 10 per cento dell'importo del credito. Quando a dicembre 2024 ho ricevuto un premio annuale di 4.500 €, l'ho versato subito nel credito KfW. Così la durata si è ridotta di 7 mesi.

Insieme a un'oculata pianificazione del budget, come descrivo nel mio articolo su come tenere un libro delle spese, nonostante la casa di proprietà resta margine per le vacanze e le spese impreviste.

Le insidie più comuni e come le ho evitate

Prima insidia: il limite di reddito. Con 88.200 € di reddito imponibile eravamo appena sotto la soglia, ma dovevo stare attenta: contano anche bonus ed entrate accessorie. Per questo ho presentato la dichiarazione dei redditi del 2022 e non quella provvisoria del 2023, dove per un pagamento una tantum saremmo stati a 92.400 €.

Seconda insidia: la pressione del tempo. La conferma della richiesta deve essere disponibile prima di firmare il contratto di acquisto. Io sono stata fortunata con 11 giorni di elaborazione, ma la KfW indica ufficialmente 4 settimane. Pianifica quindi un anticipo sufficiente, prima che il notaio ti metta fretta.

Terza insidia: le prove documentali. Il consulente energetico deve essere riconosciuto dalla KfW. Ho cercato nell'elenco ufficiale su www.energie-effizienz-experten.de e ho scelto un consulente di Bergisch Gladbach che aveva già seguito 180 progetti KfW. Mi è costato 1.450 €, ma mi ha risparmiato richieste di integrazione.

Quarta insidia: la combinazione con altri incentivi. Volevo richiedere in più un contributo BAFA per la pompa di calore. In linea di principio si può, ma l'importo del credito KfW viene ridotto del contributo BAFA. Così mi sono limitata al programma KfW per la casa di proprietà, perché il vantaggio complessivo era maggiore.

Consigli pratici dalla mia esperienza

• Richiedi la conferma della richiesta almeno 6 settimane prima della data prevista dal notaio, non quando il contratto è già pronto
• Controlla con attenzione il tuo reddito imponibile nella dichiarazione dei redditi più recente, non il reddito lordo, che non conta
• Cerca un consulente energetico che abbia già seguito progetti KfW, riconoscibile dal numero di progetti sul suo profilo nell'elenco degli esperti
• Abbina il credito KfW a un mutuo bancario il più piccolo possibile, per ridurre il carico complessivo di interessi, anche se la banca preferisce volumi più alti
• Usa in modo strategico gli anni senza rimborso del capitale per mantenere riserve di capitale proprio per le emergenze invece di rimborsare tutto subito

Alternativa al Baukindergeld: cosa conviene di più?

Il vecchio Baukindergeld è scaduto nel 2021 e pagava 12.000 € per figlio in 10 anni come contributo. Il nuovo programma KfW per la casa di proprietà offre invece fino a 100.000 € per figlio come credito agevolato con contributo di ammortamento. Quale variante era migliore?

Facciamo i conti: con due figli, con il Baukindergeld avrei ricevuto 24.000 €, distribuiti su 10 anni. Con il programma KfW ottengo 240.000 € di credito allo 0,7 per cento invece del 3,6 per cento di mercato. La differenza di tasso del 2,9 per cento su 10 anni dà un risparmio di circa 69.600 €. Più il contributo di ammortamento di 24.000 €. In totale quindi 93.600 € di vantaggio.

Tuttavia, con il programma KfW il credito va restituito, con il Baukindergeld no. Per le famiglie con una buona solvibilità e una pianificazione finanziaria a lungo termine il nuovo programma è comunque più vantaggioso, perché il risparmio sugli interessi compensa più che ampiamente la mancanza del contributo a fondo perduto.

Importante: il programma KfW per la casa di proprietà non è cumulabile con il Baukindergeld, dato che quest'ultimo è scaduto. Chi ha richiesto il Baukindergeld ancora nel 2020 continua a riceverlo, ma non può più usare un nuovo programma KfW.

Come la casa di proprietà ha cambiato la mia vita

Dal trasloco di agosto 2024 pago ogni mese 1.980 € invece di 1.420 € di affitto, cioè 560 € in più. Ma sto costruendo capitale proprio. Dopo 10 anni avrò rimborsato circa 110.000 €, quindi, a parità di prezzi immobiliari, avrò costruito un patrimonio invece di bruciare soldi.

I bambini hanno ora una cameretta a testa e noi un piccolo giardino. Niente più discussioni con il proprietario sulle riparazioni estetiche. Posso decidere io se rifare la cucina o tinteggiare la parete. Questa libertà non ha prezzo.

Dal punto di vista finanziario, naturalmente, resta tutto un po' tirato. Ho dovuto tagliare altre spese, per esempio ridurre le vacanze da 3 settimane a 10 giorni. Ma risparmiando con costanza, come descrivo nel mio articolo su come categorizzare le spese, ho trovato voci che ho potuto eliminare senza dolore.

Domande frequenti

Posso usare il programma KfW per la casa di proprietà anche per un immobile esistente?

Sì, ma solo se è stato appena ristrutturato e rispetta lo standard Effizienzhaus 40. Il consulente energetico deve seguire e certificare la ristrutturazione, altrimenti non c'è alcun finanziamento.

L'agevolazione vale anche per i genitori single?

Sì, il limite di reddito di 90.000 € vale per l'intera famiglia, indipendentemente dal fatto che gli adulti siano uno o due. Come genitore single hai quindi lo stesso diritto, purché il tuo reddito imponibile sia sotto il limite.

Devo abitare io stesso l'immobile o posso affittarlo?

Devi usarlo tu come residenza principale, l'affitto è escluso. La KfW lo verifica tramite i certificati di residenza e può chiedere la restituzione dell'agevolazione se ti trasferisci e affitti.

Per quanto tempo ancora sarà attivo il programma?

Il programma KfW per la casa di proprietà è attualmente limitato fino alla fine del 2027; secondo il Ministero tedesco per l'abitazione, in caso di bilancio positivo potrebbe essere prorogato. Non aspetterei fino al 2027, perché i fondi si esauriscono spesso prima.

Cosa succede se non riesco più a pagare il credito?

Il credito KfW passa attraverso la tua banca, che ne risponde. In caso di difficoltà di pagamento puoi concordare con la banca delle sospensioni; la KfW non prevede proprie regole per i casi di difficoltà. Nel peggiore dei casi, come per qualsiasi mutuo immobiliare, si rischia la vendita all'asta.

Conclusione: il programma KfW per la casa di proprietà fa per te?

Per noi, come famiglia con due figli e un reddito solido sotto il limite, il programma KfW per la casa di proprietà ha cambiato le carte in tavola. Abbiamo ottenuto 240.000 € a un tasso dello 0,7 per cento, risparmiamo 69.600 € di interessi in 10 anni e riceviamo 24.000 € di contributo di ammortamento. Senza questa agevolazione non avremmo potuto permetterci la casa, perché i tassi di mercato avrebbero portato la rata mensile a oltre 2.600 €.

Il mio consiglio: verifica subito se soddisfi i requisiti. Procurati la tua dichiarazione dei redditi più recente, conta i tuoi figli sotto i 18 anni e calcola se il tuo reddito imponibile rientra nel limite. Poi cerca un consulente energetico certificato e fatti consigliare dalla tua banca. Il processo richiede almeno 8 settimane, quindi parti per tempo. Con il programma KfW per la casa di proprietà ottieni un sostegno statale che arriva davvero, in modo misurabile, sul tuo conto, e non solo a parole.